二手房买卖居间合同中订约定金问题探讨

发布网友 发布时间：2024-10-23 23:43

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在房地产买卖中，订约定金作为担保交易进行的手段，其概念、成立要件、转定认定及罚则适用成为审判时的重要考量。订约定金，作为要式合同，必须明确写明支付的金额为定金而非其他。实践中，因信息不对称，中介公司常在买卖双方签订正式合同前收取意向金或诚意金，后转付给卖方，此为“转定”行为。此类行为的法律性质需明确，中介不能成为定金合同当事人，仅可收取意向金或诚意金。若合同中明确规定中介可转付并约定转付后资金性质变为订约定金，且实际交付数额符合法律规定20%的上限，则此过程合法。转交定金后，中介需明确告知买方卖方已签收，但实践中此步骤常被忽视，影响订约定金的成立。

在适用定金罚则时，若因一方违约导致合同未订立，应按法律规定处理，承担没收定金或双倍返还责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》放宽了适用条件，不仅包括拒绝订约的情况，还包括因一方当事人自身原因导致无法订约的情况，如银行拒绝放贷。然而，实践中如何认定“因当事人一方原因”存在困难。若在相似条件下，一方能订约而另一方不能，可认定为“因当事人一方原因”适用定金罚则；反之，若任何人均无法订约，则不适用定金罚则，应无息返还定金。

在带有未决条款的居间合同时，若因未决条款协商不一致导致合同未签订，定金应无息返还买方。实践中，有时一方故意通过恶意磋商拒绝订约，此时应适用定金罚则。然而，判断当事人是否故意恶意磋商，在实践中常有困难。